Quali sono le principali destinazioni d’uso di un immobile religioso? Questa è una domanda fondamentale da porsi quando si parla di attività di proprietà di Enti Ecclesiastici. Nel momento in cui un immobile deve essere rinnovato o ristrutturato, è necessario definirne lo scopo, prima di procedere con un investimento.
PROGETTARE GLI INVESTIMENTI
Gli immobili degli ordini religiosi possono avere sia scopi istituzionali che commerciali. Spesso, queste attività, per essere valorizzate, necessitano di riqualificazioni e ristrutturazioni. Il tutto ovviamente comporta ingenti investimenti.
Il concetto più importante da introdurre quando si hanno in programma investimenti relativi ad attività degli Enti ecclesiastici è la progettazione e la vision.
Prima di impiegare il proprio denaro, suggeriamo sempre di analizzare l’investimento nel lungo termine (10 anni minimo). Molto spesso gli ordini religiosi non tengono in considerazione l’orizzonte temporale quando operano le proprie scelte, finendo per fare investimenti che non portano a reali benefici nel futuro.
QUAL È LO SCOPO DELL’IMMOBILE?
Come abbiamo anticipato, il primo aspetto da considerare, prima di investire i propri fondi, è la destinazione d’uso dell’immobile.
L’immobile ha fini istituzionali (segue la mission dell’ordine religioso o della diocesi) oppure commerciali?
Questa distinzione è fondamentale per capire in che modo impiegare i propri fondi e come supportare l’eventuale capitalizzazione. L’investimento, infatti, avrà modalità diverse in base alla destinazione d’uso dell’immobile.
GLI IMMOBILI AD USO COMMERCIALE
In questo articolo, ci concentreremo in modo particolare sul tema che più ci compete: gli immobili ad uso commerciale. Dipendendo direttamente dalla mission dell’ordine o della diocesi, le attività a fini istituzionali sono tantissime e quindi le riflessioni sarebbero troppo ampie e generali.
Quando parliamo di immobili ad uso commerciale di Enti Ecclesiastici, intendiamo:
- Scuole
- Asili
- RSA
- Case per ferie ed appartamenti
- Hotel
In quest’articolo Le attività commerciali degli Ordini religiosi – Normativa (enti-ecclesiastici.it) è spiegato in maniera esaustiva cosa si intende per “attività a scopi commerciali”, come sono nate e le loro complessità.
1) IDENTIFICARE LA RAGIONE DELL’INVESTIMENTO
Quando si considerano le attività commerciali degli ordini religiosi, i primi passi da compiere sono:
- identificare la ragione dell’investimento
- assicurarsi di avere una copertura finanziaria.
L’investimento deve essere tarato su un orizzonte temporale medio-lungo (almeno 10 anni). La copertura finanziaria, invece, non deve mai essere garantita con fondi istituzionali, bensì solo con fondi commerciali.
Se si vuole attuare un investimento su un immobile commerciale (una scuola per esempio), la scuola in questione, da qui a 10 anni, deve essere in grado in parte o totalmente di rientrare dell’investimento effettuato, anche accedendo a fondi governativi o donazioni.
Durante gli anni, abbiamo osservato tantissimi casi in cui gli ordini religiosi utilizzavano i fondi istituzionali per sostenere gli investimenti dell’attività commerciale. Quando l’attività commerciale andava in deficit, la parte istituzionale copriva le perdite. Un comportamento rischioso: nel tempo, avendo il bilancio commerciale sempre in passivo, si finiva per bruciare tutti i ricavi istituzionali per coprire le perdite commerciali costanti e continuative.
2) INVESTIRE SECONDO LOGICHE COMMERCIALI MODERNE
Gli investimenti programmati per le attività commerciali, a maggior ragione se mirati ad una sostenibilità dell’immobile, devono essere effettuati seguendo logiche commerciali relative all’attività specifica.
Bisogna pensare ad investimenti moderni, in prospettiva di una crescita e del raggiungimento di obiettivi futuri.
Nel settore delle case per ferie, per esempio, talvolta vengono effettuati degli investimenti, seguendo logiche ormai troppo “tradizionali” e “passate”. In un settore così mutevole e dinamico, è invece fondamentale stare al passo con i tempi e rimanere aggiornati sulle nuove esigenze degli ospiti, per offrire un servizio attento e puntuale.
3 ) AFFIDARSI A PROFESSIONISTI DEL SETTORE
Le attività commerciali in molti casi richiedono un ricorso a fondi esterni oppure addirittura un indebitamento iniziale. Per questo motivo, suggeriamo di affidarsi sempre a professionisti del settore, non solo per la costruzione dell’investimento, ma anche per quanto riguarda la pianificazione economica e la sua programmazione.
Il nostro consiglio è quello di consultare dei professionisti specializzati, che lavorano abitualmente a stretto contatto con ordini religiosi e diocesi e che sono in grado di fornire loro un’idea della dimensione dell’investimento, tenendo conto delle prospettive future, mirando alla sostenibilità dello stesso.
Questi esperti possono cooperare con le figure tradizionali di cui già gli Enti si servono (come il commercialista), per rendere l’investimento più efficace ed efficiente per lo scopo dell’attività.
CONCLUSIONE
Nel prossimo articolo faremo un ulteriore approfondimento sulle attività commerciali degli Enti, concentrandoci in particolare sulle case per ferie e gli immobili turistici.
Essendo un argomento ampio e complesso, cercheremo di fornirvi sempre informazioni rilevanti ed interessanti, al passo con le ultime novità del mondo finanziario. Mi auguro che il mio contributo possa essere utile all’esperienza di ciascuno di voi. Il nostro gruppo è sempre disponibile a fornirvi supporto: contattateci per qualsiasi dubbio o richiesta!
Stefano Vismara, operativo e gestionale delle Case per Ferie
